Maisons vides et maisons défutiles : après tout, qu’est-ce qui est en jeu ?

L’augmentation de l’offre de logements à louer dans le pays est l’un des objectifs inclus dans le programme « Plus de logements » présenté par le gouvernement. Pour cela, l’exécutif d’António Costa veut imposer la location obligatoire de chères maisons – en pratique, les propriétaires de ces propriétés peuvent être obligés de louer la maison à l’État, qui la sous-louera ensuite à un prix de revenu abordable . Il y a plusieurs exceptions dans la loi, mais le sujet continue de générer une grande controverse. Après tout, quels sont les enjeux?

Que dit la proposition du gouvernement?

Location obligatoire de logements de propriété

Dans le document « Plus de logements », en consultation publique jusqu’au 10 mars, le Gouvernement affirme que « l’État peut mobiliser les rapatriés, pour des raisons d’intérêt public, par le biais de la location par des entités publiques, avec le paiement respectif du loyer au propriétaire ».

À quelles maisons le bail coercitif ne s’applique-t-il pas?

La mesure ne s’applique pas:

• maisons de vacances;
• les foyers d’émigrants ou de personnes déplacées pour des raisons de santé et des raisons professionnelles ou formatives;
• les foyers dont les propriétaires sont dans une tenue sociale en tant que maison ou fournissent des soins permanents en tant que soignants formels.

Comment cela va-t-il fonctionner?

Le bail forcé, « déjà inscrit dans la loi », comme l’explique le Gouvernement, « présuppose l’existence d’une obligation légale préalable de faire usage du bien. C’est-à-dire que les devoirs des propriétaires sont, en eux-mêmes, des restrictions au droit de propriété. Cette obligation est inscrite dans la loi depuis 2014 (article 14, paragraphe 2, sous a), de la loi no 31/2014, du 30 mai).

Dans la proposition formulée, la première étape consiste, dans les cas où il est identifié qu’une maison particulière est trompeuse (et ne répond pas aux exceptions mentionnées) « et chaque fois qu’il y a une demande pour un bien présentant ces caractéristiques, il est proposé, premièrement, que le propriétaire puisse librement conclure un bail  du bien avec l’IHRU, établissant librement les conditions de ce contrat.

Les propriétaires auront une date limite pour utiliser la propriété

Comme l’explique la proposition, et si le propriétaire ne souhaite pas louer à l’État, un délai formel sera donné pour donner l’utilisation du bien – qui n’a pas encore été défini. Ce n’est qu’à l’expiration de cette période que l’État peut louer le bien d’office, en tenant compte de l’intérêt public qui est spécifiquement déterminé – « soit en raison du non-respect de l’obligation d’utilisation du bien par son propriétaire, tant par la fonction sociale du logement que par le devoir d’utilisation, principes également consacrés par les articles 4 et 5 de la loi sur les bases de logement », selon le gouvernement.

Après tout, qu’est-ce qu’une maison dealine? Et vide ?

 Selon la loi sur les bases de logement (loi n ° 83/2019), un logement injustifié et continu , pendant la période définie par la loi , sans utilisation effective du logement, pour des raisons imputables au propriétaire, est considéré comme devoluta.

Les « résidences secondaires, les logements d’émigrants et les foyers de personnes déplacées pour des raisons professionnelles ou de santé » ne sont pas considérés comme des dévots et constituent des raisons justifiées pour la non-utilisation effective du logement, en particulier, « l’exécution de travaux dûment autorisés ou communiqués, dans les délais définis pour eux, ou l’action en justice en cours qui empêche une telle utilisation ».

Il est également rappelé que la classification des biens dévots figure dans le décret-loi n° 67/2019 du 21 mai - qui aggrave l’imité sur ce type de bâtiment -  et dit qu’un bâtiment urbain ou la fraction autonome qui est inoccupée pendant un an est classé comme retour:  

• Compte tenu de l’absence de contrats en vigueur avec les entreprises de télécommunications et de distribution d’eau, de gaz et d’électricité;
• s’il n’y a pas de facturation pour la consommation d’eau, de gaz, d’électricité et de télécommunications;
• compte tenu de l’existence cumulée d’une faible consommation d’eau et d’électricité, considérant comme telle la consommation de celle-ci, dont la facturation relative n’excède pas, chaque année, une consommation supérieure à 7 m3 pour l’eau et à 35 kWh pour l’électricité;
• De plus, dit la loi, l’existence d’une consommation supérieure à celles prévues, « n’exclut pas la possibilité que le bien soit classé comme devoluto, notamment par inspection ».

Le bâtiment urbain ou la fraction autonome n’est pas considéré comme devoluto:

• Destinés à des logements à court terme sur les plages, à la campagne, aux termes et à tout autre lieu de vilegiatura, à la location temporaire ou à leur propre usage;
• Pendant la période au cours de laquelle les travaux de réhabilitation ont lieu, à condition qu’ils soient certifiés par les municipalités;
• L’achèvement de la construction ou la délivrance d’un permis d’utilisation a eu lieu il y a moins d’un an;
• d) Acquis pour la revente par des personnes physiques ou morales, dans les mêmes conditions que l’article 7 du Code fiscal municipal sur les transferts immobiliers onéreux, approuvé par le décret-loi n ° 287/2003 du 12 novembre, ainsi que acquis par les entités et dans les conditions visées à l’article 8 du même Code, à condition qu’ils aient en tout état de cause bénéficié ou bénéficient de l’exonération de la taxe communale sur les transferts onéreux de biens immobiliers et pendant la période de trois ans à compter de la date d’acquisition;
• Il s’agit de la résidence sur le territoire national des Portugais émigrés, tels que définis à l’article 3 du décret-loi n° 323/95 du 29 novembre, considérant comme tel leur résidence fiscale, en l’absence d’autre indication;
• C’est-à-dire la résidence sur le territoire national du Portugal qui exerce des fonctions ou des commissions de caractère public à l’étranger au service de l’État portugais, d’organisations internationales ou de fonctions d’intérêt public reconnu, ainsi que leurs compagnons autorisés respectifs;
• Intégré dans une station touristique ou enregistré en tant qu’établissement d’hébergement local;
• Dont la consommation prévue à l’article 2, paragraphe 2, point c), n’est pas affectée en raison de l’empêchement objectif à l’utilisation du bien, notamment en raison d’un litige juridique relatif à sa possession, en raison de la vérification de l’un des motifs prévus à l’article 1072, paragraphe 2, du code civil ou pour des raisons de formation fournir des soins permanents en tant que soignant informel ou rester dans un équipement social, à condition que cela soit dûment prouvé.

« Une maison vide est une maison de dévouement », dit le ministre

La définition d’une maison de fidèles et d’une maison vide a donc soulevé plusieurs questions, mais la ministre du Logement, Marina Gonçalves, a précisé, dans une interview accordée à SIC News, qu'« une maison vide est une maison de dévots », même si elle est en bon état. Donc, si l’on a été fermé pendant un an ou deux dans le centre de Lisbonne est considéré comme une maison desomething ? La ministre m’assure que oui.

« En termes juridiques est considéré comme tromperie, c’est une procédure à identifier comme telle. Cette procédure existe déjà dans la loi. C’est la caméra qui fait cette identification.  c’est une maison qui doit être mise au service de l’usage pour lequel elle a été créée », a souligné le responsable, assurant toutefois que « l’Etat n’entrera pas dans la maison du peuple et expropriera ».

L’arrendamento est-il coercitif ou non inconstitutionnel?

Le programme « More Housing » est tombé comme une « bombe » dans le secteur immobilier, et depuis lors, il y a eu une pluie de réactions aux mesures – et de toutes parts. Le bail coercitif est au cœur de la controverse, et des doutes ont même été soulevés quant à sa constitutionnalité.

Quelques heures après avoir présenté au pays le nouveau paquet législatif pour le logement, le jeudi 16 février 2023, le Premier ministre, António Costa, a déclaré dans une interview accordée au Journal de 8 TVI qu '"il n’est pas légitime d’avoir des maisons vides », refusant toute existence d’inconstitutionnalité dans la règle, et déclarant que « les œuvres coercitives sont inscrites dans la loi depuis de nombreuses années et n’ont jamais été considérées comme inconstitutionnelles ».

Dans une interview accordée au programme RTP, « Tudo é Economia », le ministre du Logement, est venu renforcer les propos d’António Costa. La personne responsable garantit que la location obligatoire des maisons est constitutionnelle et a également déclaré qu’il est du devoir des propriétaires d’utiliser les maisons.  Le gouverneur a souligné qu’il s’agit d’un « instrument pour le moment où quelqu’un ne veut pas louer le bien alors qu’il y a un devoir d’utiliser le bien », et a toutefois rappelé que le propriétaire peut « simplement expliquer qu’il n’est pas utilisé car il attend une licence d’utilisation.  ils ne le sont pas. Le ministre a souligné qu'"il y a des arguments valables pour que le propriétaire dise qu’il le mettra en vente ou en location ».

Plusieurs juristes contactés par ECO Advocatus considèrent, en revanche, que la « possession administrative » de l’Etat de biens immobiliers privés est une « restriction au droit de propriété » et « clairement inconstitutionnelle ».  Pour le constitutionnaliste Jorge Bacelar Gouveia, entendu par la publication, par exemple, « la location coercitive est une violation du noyau essentiel du bien, car elle réduit la possibilité de disposer et d’administrer la propriété », étant une mesure « complètement arbitraire et disproportionnée ». Paulo Otero, professeur et constitutionnaliste, partage le même avis. « L’obligation de placer des maisons sur le marché du logement ne peut être encouragée que par l’État, par exemple par des mesures fiscales, en tenant compte de la fonction sociale de la propriété privée. Elle ne peut toutefois pas faire l’objet d’un crédit-bail coercitif ou forcé. La Constitution ne l’admet que face aux moyens de production jusqu’à l’abandon », explique-t-il. 

Sérgio Sousa Pinto s’est joint à ceux qui ne sont pas d’accord avec la proposition du gouvernement, qui vise à la location compulsive de maisons de vente. Le commentateur de CNN, et député du Parti socialiste, convient que cette mesure risque d’être inconstitutionnelle.

Propriété administrative des maisons en Europe

La propriété administrative des maisons est une réalité dans plusieurs pays européens, comme le Danemark ou les Pays-Bas. Des mesures de cette nature existent et ce type de pratique est autorisé, comme l’explique le journal Público :

• Au Danemark, lorsqu’une maison est vide pendant plus de six mois, la municipalité où se trouve cette maison a le pouvoir de contraindre les propriétaires à placer le bien sur le marché locatif;
• Aux Pays-Bas, les propriétaires sont tenus de signaler aux autorités municipales chaque fois qu’une propriété résidentielle est vide, et les règles et les délais varient d’une ville à l’autre. À Amsterdam, la loi n’autorise pas qu’une maison soit vide pendant plus de deux mois;
• Au Royaume-Uni,  les autorités locales peuvent prendre possession d’une maison vide depuis au moins six mois.

LA SOURCE: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2023/02/23/56838-casas-vazias-e-casas-devolutas-final-o-que-esta-em-causa