Casas vacías y casas desomething: después de todo, ¿qué está en juego?

Aumentar la oferta de viviendas para alquilar en el país es uno de los objetivos incluidos en el programa "Más Vivienda" presentado por el Gobierno. Para esto, el Ejecutivo de António Costa quiere imponer el alquiler obligatorio de casas queridas ; en la práctica, los propietarios de estas propiedades pueden tener que verse obligados a alquilar la casa al Estado, que luego la subarrendará a un precio de ingresos asequible . Hay varias excepciones en la ley, pero el tema sigue generando gran controversia. Después de todo, ¿qué está en juego?

¿Qué dice la propuesta del gobierno?

Alquiler obligatorio de viviendas dedicadas

En el documento "Más Vivienda", en consulta pública hasta el 10 de marzo, el Gobierno señala que "el Estado puede movilizar a los retornados, por razones de interés público, a través del arrendamiento por parte de entidades públicas, con el respectivo pago de renta al arrendador".

¿A qué casas no se aplica el arrendamiento coercitivo?

La medida no se aplica a:

• casas de vacaciones;
• hogares de emigrantes o personas desplazadas por razones de salud y razones profesionales o formativas;
• hogares cuyos propietarios están en un equipo social como hogar o están proporcionando atención permanente como cuidadores formales.

¿Cómo va a funcionar eso?

El arrendamiento forzoso, "un término ya en la ley", como explica el Gobierno, "presupone la existencia de un deber legal previo de hacer uso de la propiedad. Es decir: los deberes de los propietarios son, en sí mismos, restricciones al derecho a la propiedad. Este deber está consagrado en la ley desde 2014 [artículo 14, apartado 2, letra a), de la Ley 31/2014, de 30 de mayo]".

En la propuesta formulada, el primer paso es, en los casos en que se identifique que una determinada vivienda es engañosa (y no encaja en las excepciones mencionadas) "y siempre que exista demanda de un inmueble de esas características, se propone, en primer lugar, que el propietario pueda celebrar libremente un contrato de arrendamiento.  de la propiedad con el IHRU, estableciendo libremente las condiciones de dicho contrato".

Los propietarios tendrán fecha límite para hacer uso de la propiedad

Como explica la propuesta, y si el propietario no quiere alquilar al Estado, se dará un plazo formal para dar uso al inmueble -que aún no se ha definido-. Sólo cuando finalice este plazo podrá el Estado arrendar obligatoriamente el inmueble, teniendo en cuenta el interés público que se determine específicamente, "ya sea por incumplimiento del deber de uso del inmueble por parte de su propietario, tanto por la función social de la vivienda como por el deber de uso, principios también consagrados en los artículos 4 y 5 de la Ley de Bases de la Vivienda", según el Gobierno.

Después de todo, ¿qué es una casa dealine? ¿Y vacío?

 De acuerdo con la Ley de Bases de la Vivienda (Ley Nº 83/2019), la vivienda que es injustificada y continua, durante el período definido por la ley, sin uso efectivo de la vivienda, por causas imputables al propietario, se considera devoluta.

"Las segundas residencias , las viviendas para emigrantes y las viviendas para personas desplazadas por razones profesionales o de salud" no se consideran devotas, y son razones justificadas para la no utilización efectiva de la vivienda, en particular, "la ejecución de obras debidamente autorizadas o comunicadas, durante los plazos definidos para las mismas, o la acción legal pendiente que impida dicha utilización".

También se recuerda que la clasificación de inmuebles devolucionados aparece en el decreto-ley nº 67/2019 de 21 de mayo -que empeora el imi sobre este tipo de edificación-  y dice que se clasifica como retorno un edificio urbano o la fracción autonómica que durante un año está desocupada :  

• Ante la ausencia de contratos vigentes con empresas de telecomunicaciones y suministro de agua, gas y electricidad;
• si no hay facturación por consumo de agua, gas, electricidad y telecomunicaciones;
• en vista de la existencia acumulada de bajo consumo de agua y electricidad, considerando como tal el consumo así, cuya facturación relativa no supere, en cada año, el consumo superior a 7 m3 para agua y 35 kWh para electricidad;
• Además, dice la ley, la existencia de consumos superiores a los previstos, "no excluye la posibilidad de que el inmueble sea clasificado como devoluto, es decir, mediante inspección".

El edificio urbano o fracción autónoma no se considera devoluto:

• Destinado a viviendas de corta estancia en playas, campo, termes y cualquier otro lugar de vilegiatura, para alquiler temporal o para uso propio;
• Durante el período en que se realicen las obras de rehabilitación, siempre que estén certificadas por los municipios;
• La finalización de la construcción o la emisión de licencias de uso ocurrió hace menos de un año;
• d) Adquiridos para su reventa por personas físicas o jurídicas, en las mismas condiciones que el artículo 7 del Código Tributario Municipal sobre Transmisiones Inmobiliarias Onerosas, aprobado por el Decreto-Ley Nº 287/2003 de 12 de noviembre, así como adquiridos por las entidades y en las condiciones a que se refiere el artículo 8 del mismo Código, siempre que, en todo caso, se hayan beneficiado o se beneficien de la exención del impuesto municipal sobre transmisiones onerosas de bienes inmuebles y durante el período de tres años a partir de la fecha de adquisición;
• Es decir, la residencia en el territorio nacional del emigrante portugués, tal como se define en el artículo 3 del Decreto-Ley Nº 323/95 de 29 de noviembre, considerando como tal su residencia fiscal, a falta de otra indicación;
• Es decir, la residencia en el territorio nacional de portugués que desempeña funciones o comisiones de carácter público en el extranjero al servicio del Estado portugués, organizaciones internacionales o funciones de interés público reconocido, así como sus respectivos acompañantes autorizados;
• Integrado en un complejo turístico o registrado como establecimiento de alojamiento local;
• Cuyo consumo previsto en el artículo 2, apartado 2, letra c), no se vea afectado por el impedimento objetivo al uso del bien, en particular debido a un litigio sobre su posesión, debido a la comprobación de cualquiera de los motivos previstos en el artículo 1072, apartado 2, del Código Civil o por razones de formación prestar atención permanente como cuidador informal o permanecer en equipo social, siempre que esté debidamente acreditado.

"Una casa vacía es una casa de devoción", dice el ministro

Por lo tanto, la definición de una casa de devotos y una casa vacía ha planteado varias cuestiones, pero la Ministra de Vivienda, Marina Gonçalves, aclaró, en una entrevista con Noticias SIC, que "una casa vacía es una casa de devotos", incluso si está en buenas condiciones. Entonces, si uno ha estado cerrado durante un año o dos en el centro de Lisboa se considera una casa desomething? La ministra me asegura que sí.

"En términos legales se considera engaño, tiene es un procedimiento para ser identificado como tal. Ya existe en la ley este procedimiento. Es la cámara la que hace esta identificación.  es una casa que debe ponerse al servicio del uso para el que fue creada", subrayó el responsable, asegurando, sin embargo, que el "Estado no entrará en la casa del pueblo y expropiará".

¿Elarrendamento es coercitivo o no inconstitucional?

El programa "Más Vivienda" ha caído como una "bomba" en el sector inmobiliario, y desde entonces ha habido una lluvia de reacciones a las medidas, y de todos los sectores. El arrendamiento coercitivo está en el centro de la controversia, e incluso se han planteado dudas sobre su constitucionalidad.

Horas después de presentar al país el nuevo paquete legislativo para la vivienda, el jueves 16 de febrero de 2023, el Primer Ministro, António Costa, dijo en una entrevista con el Journal of 8 TVI que "no es legítimo tener casas vacías", negando cualquier existencia de inconstitucionalidad en la norma, y afirmando que "las obras coercitivas han estado en la ley durante muchos años y nunca han sido consideradas inconstitucionales".

En una entrevista con el programa RTP, "Tudo é Economia", el Ministro de Vivienda, vino a reforzar las palabras de António Costa. El responsable garantiza que el alquiler obligatorio de viviendas es constitucional y también dijo que es deber de los propietarios utilizar las viviendas. El gobernador destacó que se trata de un "instrumento para el momento en que alguien no quiere alquilar el inmueble cuando hay un deber de uso del inmueble", y recordó, sin embargo, que el propietario puede "simplemente explicar que no se usa porque está esperando una licencia de uso". no lo son". El ministro destacó que "hay argumentos válidos para que el propietario diga que lo pondrá a la venta o alquilará".

Varios juristas contactados por ECO Advocatus consideran, por otra parte, que la "posesión administrativa" del Estado de bienes inmuebles privados es una "restricción al derecho de propiedad" y " claramente inconstitucional".  Para el constitucionalista Jorge Bacelar Gouveia, escuchado por la publicación, por ejemplo, "el arrendamiento coercitivo es una violación del núcleo esencial de la propiedad, porque corta la posibilidad de disponer y administrar la propiedad", siendo una medida "completamente arbitraria y desproporcionada". Paulo Otero, profesor y constitucionalista, comparte la misma opinión. "La obligación de colocar casas en el mercado de la vivienda sólo puede ser alentada por el Estado, por ejemplo, a través de medidas fiscales, teniendo en cuenta la función social de la propiedad privada. Sin embargo, no puede ser objeto de arrendamiento coercitivo o forzoso. La Constitución solo admite esto frente a los medios de producción al abandono", explica. 

Sérgio Sousa Pinto se unió a aquellos que no están de acuerdo con la propuesta del gobierno, que apunta al alquiler compulsivo de casas de reparto. El comentarista de CNN, y diputado del Partido Socialista, coincide en que esta medida corre el riesgo de ser inconstitucional.

Propiedad administrativa de las viviendas en Europa

La propiedad administrativa de las viviendas es una realidad en varios países europeos, como Dinamarca o los Países Bajos. Existen medidas de esta naturaleza y este tipo de prácticas están permitidas, según explica el diario Público:

• En Dinamarca, cuando una casa está vacía durante más de seis meses, el municipio donde se encuentra esta casa tiene el poder de obligar a los propietarios a colocar la propiedad en el mercado de alquiler;
• En los Países Bajos, los propietarios de viviendas deben informar a las autoridades municipales cada vez que una propiedad residencial está vacía, y las reglas y los plazos varían de una ciudad a otra. En Ámsterdam, la ley no permite que una casa esté vacía durante más de dos meses;
• En el Reino Unido,  las autoridades locales pueden tomar posesión de una casa que ha estado vacía durante al menos seis meses.

FUENTE: https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2023/02/23/56838-casas-vazias-e-casas-devolutas-final-o-que-esta-em-causa